Carta Pública à Audiência de Revisão do Plano Diretor Municipal

Conceição do Mato Dentro – MG, 10 de Fevereiro de 2026

Senhoras e senhores vereadores, representantes do Poder Executivo, autoridades, técnicos envolvidos na revisão do Plano Diretor, e cidadãos de Conceição do Mato Dentro,

Escrevo esta carta como corretor de imóveis atuante no município, empreendedor local e cidadão diretamente envolvido com a dinâmica urbana da cidade. O objetivo é contribuir de forma técnica e responsável para o debate público, trazendo a perspectiva prática de quem lida diariamente com a realidade da moradia, do emprego e da mobilidade residencial em Conceição do Mato Dentro.

1. Um diagnóstico que não pode mais ser ignorado

Hoje vivemos um grave déficit de moradias, tanto para locação quanto para compra, especialmente na sede do município. Esse problema não é teórico — ele é diário, mensurável e visível.

A partir dos dados de busca do site MobiBR (www.mobibr.com.br), observamos uma média aproximada de 500 pessoas por semana procurando imóveis para aluguel em Conceição do Mato Dentro. Trata-se de uma demanda contínua e consistente, majoritariamente formada por trabalhadores que chegam à cidade por novos empregos, famílias em transição e pessoas que desejam se estabelecer de forma definitiva.

Ao mesmo tempo, projetando os empreendimentos atualmente em curso e os que realisticamente devem ser entregues nos próximos dois anos, estima-se a disponibilização de cerca de 500 novas unidades habitacionais no período. Isso equivale a aproximadamente um quarto da demanda mensal atual, o que evidencia um descompasso estrutural entre oferta e procura.

O efeito prático é conhecido por todos que atuam no setor:

• Pessoas conseguem emprego, mas desistem de permanecer na cidade por não encontrarem moradia acessível;
• Famílias são forçadas a mudar repetidamente de endereço;
• A informalidade habitacional cresce;
• O custo de vida aumenta artificialmente, pressionando salários e reduzindo a atratividade do município.

2. Pressão imobiliária e instabilidade social

O mercado encontra-se saturado pela alta procura, e essa pressão tem sido agravada por práticas questionáveis, como:

• Contratos de aluguel excessivamente curtos;
• Precificação baseada em “leilão informal”, onde o imóvel é destinado a quem paga mais;
• Reajustes frequentes e desconectados da renda média local.

Essas práticas geram instabilidade, deslocam pessoas de um bairro para outro e minam qualquer perspectiva de bem-estar urbano, especialmente para trabalhadores, jovens casais e famílias em formação.

3. O custo do solo urbano e a compressão da cidade

Hoje, o valor do metro quadrado de lotes urbanos na sede varia, em média, entre R$ 600 e R$ 1.200, chegando em casos específicos a valores superiores a R$ 5.000/m².

Essa elevação não decorre apenas da valorização natural do município, mas principalmente de três fatores estruturais:

1. Compressão da cidade por áreas protegidas, que limita a expansão;
2. Lentidão na aprovação e implantação de novos bairros e projetos imobiliários;
3. Rigidez excessiva de parâmetros urbanísticos, que encarece a produção de novas unidades.

O resultado é simples: quanto menor a oferta de solo urbanizável e de unidades habitacionais, maior a pressão sobre preços, alugueis e qualidade de vida.

4. Propostas objetivas para o novo Plano Diretor

Com base nessa realidade, apresento as seguintes sugestões para reflexão e possível incorporação ao Plano Diretor:

a) Permissão clara para unidades habitacionais compactas (kitnets)

Autorizar de forma expressa a construção de unidades do tipo kitnet, com áreas entre 18 e 21 m², desde que atendidos os critérios mínimos de habitabilidade.

Esse modelo:

• Atende trabalhadores solteiros, estudantes e casais sem filhos;
• Reduz o custo final da moradia;
• Permite matrícula individual, viabilizando financiamento bancário e consórcios imobiliários;
• Atrai investimento formal e organizado para o setor.

b) Expansão urbana orientada nos distritos asfaltados

A cidade deu um passo importante ao asfaltar o acesso a todos os distritos. O próximo passo lógico é planejar a expansão urbana dessas localidades.

Essas regiões:

• São acessíveis;
• Possuem custo de solo significativamente menor que a sede;
• Já despertam interesse real de moradores e investidores;
• Podem aliviar a pressão imobiliária concentrada no centro urbano.

c) Redução do número mínimo de glebas em áreas rurais próximas à sede

Sugere-se a redução de 3 para 2 glebas para o estabelecimento de áreas rurais próximas à sede, permitindo:

• Desmembramentos de pequenas propriedades;
• Formação de chácaras e fazendinhas;
• Ocupação ordenada e legal, evitando parcelamentos informais.

d) Revisão do limite de pé-direito e número de pavimentos

Propõe-se o aumento do limite de altura de construção em regiões específicas, permitindo mais pavimentos onde a infraestrutura comportar.

Essa medida:

• Aumenta a oferta sem ampliar excessivamente a mancha urbana;
• Otimiza o uso do solo;
• Reduz o custo unitário das moradias.

e) Flexibilização da exigência de vagas de estacionamento

Revisar a obrigatoriedade de uma vaga por unidade habitacional, especialmente em:

• Prédios e condomínios;
• Imóveis antigos reformados;
• Regiões centrais ou bem servidas por transporte.

Essa exigência, quando rígida, inviabiliza projetos, encarece obras e reduz a oferta de moradia.

f) Programa permanente de regularização fundiária

Por fim, é fundamental instituir um programa contínuo, extensivo e ostensivo de regularização fundiária, sobretudo nas áreas de expansão urbana.

Regularizar é:

• Trazer segurança jurídica;
• Ampliar o acesso ao crédito;
• Integrar bairros à cidade formal;
• Planejar infraestrutura de forma eficiente.

5. Considerações finais

O Plano Diretor não deve ser visto como um instrumento de restrição, mas como uma ferramenta de equilíbrio entre proteção, desenvolvimento e justiça social.

Sem ampliar a oferta de moradias, sem diversificar os modelos habitacionais e sem destravar a expansão urbana planejada, Conceição do Mato Dentro corre o risco de crescer economicamente, mas recuar socialmente.

Esta carta é uma contribuição aberta, técnica e respeitosa, feita por quem vive diariamente a realidade do mercado imobiliário local e deseja uma cidade mais acessível, organizada e humana.

Atenciosamente,

Tiago Geordani

Corretor de Imóveis – CRECI/MG 55.219

mobibr.com.br